Investasi Properti


Jumat, 26 April 2019

Property Valuation
Berapa nilai pasar Rumah A dan B?
Nilai pasar A milik Ali 100 jt
Nilai Pasar rumah B milik Budi 100 jt

Business Valuation
Aset sama, pemilik sama
Berapakah harta kekayaan Ali atas aset rumah A? 100 jt
Berapakah harta kekayaan Budi atas aset rumah B? Bisa jadi hanya 50 jt, milik kreditur
Ali beli cash
Budi beli KPR BTN 10 th
Saat dinilai cicilan baru 5 tahun
Nilai asetnya sama, yang ditanya ekuitasnya (kekayaan)
Ali rumahnya disewa kontrak 50 jt/th
Nilai aset sama, kekayaan jauh berbeda

Di property valuation tidak ada hubungan dengan hutang, struktur modal, hanya dinilai asetnya. Tidak perlu bertanya aset dibeli bagaimana.
Nilai asetnya saja yang dihitung, tidak ada hubungan dengan hutang piutang (Intangible)

Properti tidak ada kewajiban bayar pajak, yang punya kewajiban adalah entitas pemiliknya (Perusahaan, perseorangan)
Di struktur dihitung sampai NOI – Net Operating Income (properti), tidak sampai ATCF (After Tax Cash Flow).

Investasi, aspek utama Return dan Risk.
Kalau bisa tumbuh.
Bersifat liquid, properti tidak liquid.

Biaya (cost) dengan harga (price) disebut profit (selisih)
Harga (price) dengan nilai (value) disebut capital gain (selisih)

Contoh:
Bangun gedung kantor 100 M dilakukan karena melihat ada value dipresent value ada 120 M (positif) ada selih 20 M.
Ditengah jalan, mau dilepas dijual, maka transaksi yang akan terjadi misal 110 M akan ada capital gain sebesar 10 M (kondisi normal). Tidak ada nilai pasar.
Idealnya tidak seperti itu.

Output penilaian produk itu adalah nilai pasar, ada 2 pihak yang berkepentingan dengan nilai itu, penjual pembeli, kreditur debitur.
Nilai itu adalah opini (pendapat).
Pendapat yang paling bagus didekati dari pasar. Pendekatan yang paling bagus adalah pendekatan pasar.

Dalam beropini ada teorinya.
Kalau suda ada data pasar yang terjadi dipasar, maka pendekatan lain bisa diabaikan.
Tidak semua properti memiliki data pasar. Kalau pasar tidak ada, maka didekati dengan hirarki ke 2 yaitu pendakatan pendapatan. Jika tidak ada data maka dilakukan pendekatan biaya (hirarki ke 3).
Fenomena nilai, pada saat krisis ekonomi. Ideal = cost – price – value
Pada saat krisis = cost - value - price

Mengapa properti berbeda?
·         Investasi properti tidak bisa dipindahkan (lokasinya tetap).
·         Memerlukan pengembangan
·         Memerlukan keahlian
·         Tidak ada data resmi
·         Tidak ada pasar resmi
·         Hanya sedikit ilmu tentang pasar real estate
·         Perlu pembiayaan
·         Menyangkut kegiatan jangka panjang
·         Relatif berupa satu kesatuan yang tidak dapat dipisah-pisahkan.
Siapa yang berinvestasi di properti?
·         Pengembang : jasa yang dihargai, memperoleh keungtungan dari kegiatan pengembangan properti
·         Pengguna : memperoleh manfaat dari pemelikikan atau operasional properti
·         Investor : memperoleh keuntungan atas modal yang ditanamkan dalam investasi properti dengan perhitungan yang seksama
·         Spekulator : memperoleh keuntungan dari spekulasi penempatan modal dalam investasi properti. Dia menempatakan modal yang bersifat sementara. Modal kecil : pertaruhkan booking fee (tanda jadi).
Kalau mau cari data pembanding, harus tahu datanya, dari spekulan atau perusahaan.

Kelebihan berinvestasi di properti
Pride of ownership
Personal control

Kelemahan berinvestasi di properti?
·         Illiquidity
Tidak liquid
·         Time constraints
Butuh waktu lama
·         Depreciation factor
Penurunan nilai
·         Government control
Sarat dengan kontrol pemerintah
·         Highly related to market cycle
Sangat terkait dengan siklus pasar properti.

Kegiatan investasi properti akan terjadi kalau ada investor/pemodal/pengusaha. Dilihat ada pengguna/pasar/beli/sewa. Pemerintah berikan izin atau tidak, mau pakai uang orang lain (kreditur).
Dalam suatu kegiatan investasi properti, yang terlibat sangat banyak. Semua yang terlibat tidak ada yang gratis, dan harus dibayar. Akan dikapitalisasi menjadi biaya investasi (biaya perolehan properti). Banyak soft cost yang harus dikeluarkan.

Faktor utama dalam keputusan investasi
·         Investor akan menghitung dengan cermat tingkat keuntungan dan tingkat risikonya.
·         Keuntungan akan selalu jalan dengan risiko, semakin tinggi tingkat keuntungan semakin tinggi pula tingkat risikonya (discount rate).
·         Perlu diungkap risiko secara transparan dan juga alternatif jalan keluarnya, sehingga investor akan merasa lebih pasti dalam menanamkan investasinya.
·         Biasanya akan melihat risiko usaha dari perdagangan saham di bursa (beta saham).
·         Properti merupakan usaha yang high cost sehingga diperlukan pendanaan melalui hutang dengan alasan: mempercepat waktu pengembangan, menghindari risiko yang tinggi (lebih berisiko pakai uang sendiri).
Cost of Equity pasti lebih besar Cost of Capital.

Sumber-sumber risiko
·         Risiko Negara
Tingkat suku bunga negara tercermin di bunga ORI (obligasi), tingkat suku bunga bebas risiko.
·         Akibat pembiayaan (financial)
Uang sendiri/uang pinjaman. Struktur modal yang digunakan, currency yang digunakan.
·         Bisnisnya sendiri (business)

Risiko jangan diperdebatkan berapa persen risikonya tapi apa saja yang menimbulkan risikonya.

Filosofi Umum Investasi
1.      Keuntungan yang maksimum untuk tingkat risiko tertentu.
Pihak-pihak yang bertanggung jawab seharusnya menganalisis kemampuan dana dalam menghadapi risiko dan berusaha untuk menemukan investasi yang akan mencapai tingkat keuntungan tertinggi yang konsisten dengan tingkat risiko.
2.      Risiko menimum untuk tingkat keuntungan tertentu.
Pihak-pihak yang bertanggung jawab seharusnya menghitung keuntungan yangpp diperoleh yang dibutuhkan oleh dana guna memenuhi kewajibannya dan kemudian menemukan sekuritas yang memiliki risiko terendah yang konsisten dengan tingkat keuntungan tersebut.

Kalau investor BUMN, menggunakan filosofi ke 2, tapi investor private company menggunakan filosofi ke 1.
BUMN investasi diterima kalau return 15%. Yang dikejar adalah prestasi.

Private company, maunya diatas yang dinilai.
Dilihat investornya siapa?

Ciri-ciri khusus dari investasi proyek
·         Investasi proyek menyerap dan mengikat dana yang jumlahnya cukup besar. Untuk itu keputusan investasi yang salah dapat merugikan perusahaan dalam waktu yang relatif lama.
·         Manfaat akan diperoleh perusahaan baru akan dinikmati beberapa saat kemudian setelah investasi dilakukan. Untuk dapat menghitung cost-benefit ini dapat digunakan DCF

Proses investasi properti
1.      Mengidentifikasi objek, goals. Risk-return. Sumber daya yang dimiliki.
2.      Analisis investasi mengenai pasar. Market, legal, financing, tax.
3.      Financial analysis. 3 keputusan: Financing, Operating, Reversion.
Initial Cash Flow, Operating Cash Flow, Terminal Cash Flow. Tercermin di Discounted Cash Flow.
4.      Apply Decision-Making Criteria. Rules of thumb, DCF, Traditional Valuation.
5.      Investment Decision.

Apapun yang digunakan (pendekatan pendapatan) cash flow properti akan seperti:
Potential gross income (PGI) potensi pendapatan kotor. Hampir tindak mungkin dicapai. Ada tingkat kekosongan >< tingkat hunian
(minus) Vacancy and bad debt allowance (VBD) space tidak tersewa atau sudah tersewa, sewa tidak tertagih. (collecting loss)
(plus) Miscellaneous income (MI)
(equals) Effective gross income (EGI)
(minus) Operating expenses (OE)
(equals) Net operating income (NOI)
(minus) Debt service (DS) biaya pinjaman
(equals) Before-tax cash flow (BTCF)
(minus) Taxes (tax savings from operation (T)
(equals) After-tax cash flow (ATCF)
PGI – VBD + MI = EGI – OE = NOI – DS = BTCF – T = ATCF
Di income propeti hanya sampai di NOI.

PGI dibagi Luas = Tarif Sewa

Rules of Thumb
1.      Payback Method
A.    Multipliers (kelemahan tidak bisa mengidentifasi layak)
1.      Gross income multiplier (GIM) = Total Investment / Gross income (potential or ellection)
2.      Net income multiplier (NIM) = Total investment / Net operating income
3.      Before-tax cash flow multiplier = Equity investment / BTCF
4.      After-tax cash flow multiplier = Equity investment / ATCF
B.     Rates of return
1.      Overall capitalization rate (R) = Net operating income / total invesment
2.      Equity divided rate (EDR) = BTCF / Equity investment
3.      After-tax return (ATR) = ATCF / Equity investment


2.      Average rate of return
a.       Average rate on net operating income = average operating income / total investment
b.      Average rate on before-tax cash flow = average before-tax cash flow / equity investment
c.       Average rate on after-tax cash flow = average after-tax cash flow / equity investment
GIM lawannya Gross
Yang susah buat asumsi cash flow-nya.
Cash in – cash out = cash flow

Yang paling banyak dipakai untuk analisis investasi memakai Discounted Cash Flow (DCF)
Indikator Net Present Value (NPV) itu selisih. NOI dipresent value dibanding nilai investasi. Lebih besar dari 0, layak. NPV > 0. i ditentukan.
dan Internal Rate of Return (IRR), i yang dicari. Pada tingkat suku bunga berapa NPV = 0. Present value cash = Present value Investment.
IRR > tingkat balikan yang diharapkan

Profitability index (PI)
Present value arus cash / present value investasi > 1, present value arus kas sudah lebih besar.
Benefit-Cost Ratio (BCR)
Reinvestment rate = nilai di future value-kan (investasi yang di investasikan lagi) à Adjusted Internal Rate of Return
Jika project 1 diterima NPV > 0, ditolak NPV < 0.
Jika banyak project maka pakai konsep HBU.

Analisis Risiko
1.      Sensitivity Analysis
Kelemahan hanya satu variabel yang berubah
2.      Probalilistic Modeling and Simulation
Montecarlo Simulation (program)
3.      Modern Capital Market Measures
Menggunakan beta pasar modal. Menentukan discount rate, tingkat kembalian investasi. (teori ujung WACC, teori tengah CAPM) untuk mencari cost of equity pakai CAPM.

Hubungan antara investasi properti dengan penilaian
·         Arus pendapatan yang dihasilkan oleh suatu investasi income producing property mencerminkan nilai pasar dari property tersebut.
Tidak mungkin dibeli jika diatas pendapatan yang dihasilkan, kecuali properti sudah tidak HBU.
·         Pendapatan yang akan diperoleh property tersebut akan didapat pada saat ini dan dimasa akan datang.
Bicara selama umur properti itu, selama dengan income approach, akan ada proyeksi. Proyeksi paling sulit. Kadang selalu membuat proyeksi selalu linier (naik). Selalu berasumsi akhir proyeksi dipuncak. Properti itu ada umurnya. Dan properti tidak ada perpetuity (periode kekal).
·         Oleh karena pendapatan tersebut akan diperoleh dimasa akan datang, hal tersebut berarti mengandung risiko.
Risiko tercermin di tingkat diskonto. Hitung pendapatan bersih diproyeksikan di present value tertentu.
·         Memiliki Yield yang akan mengakibatkan adanya capital appreciation.

Why real estate is a good investment
·         Annual Income - NOI
·         Equity Income – Discount Rate
·         Tax Shelter
·         Capital Appreciation – Capital rate
Deposito, dapat bunga tapi modal tetap.
Emas, ada capital gain tidak dapat pendapatan bunga.
Saham, Capital Gain atau Deviden
Pilihan investasi harus menggunakan uang sendiri.

Properti dapat semua, pendapatan sewa, setiap tahun nilai naik.


Popular posts from this blog

Materi SKB CPNS

SPI 106 – Pendekatan dan Metode Penilaian

Penggunaan Lahan & Performa Kota