Highest and Best Use, Analisa Pasar


Highest and Best Use

Pemahaman harus komprehensif.
Bukan hanya satu variabel, tapi dilihat variabel yang lain.
Regulary possible, Physically possible.
Nilai yang akan dikeluarkan basisnya adalah nilai pasar. Harus mempertimbangkan HBU.

Kalau tanah kosong, ada bangunan. Maka bangunan menjadi pengurang untuk menilai tanah tersebut.

Market value for existing use, bangunan dihilangkan untuk tanah komersial.

Ada hotel dengan 100 kamar, tanah 1 ha/ 100 kamar, 2 ha. digunakan pendekatan pendapatan. Nilainya present value dari future income.
Present value sama.
HBU à butuh tanah seberapa untuk hotel kamar 100?

Harus dihasilkan operating asset, tidak ada pengaruh dengan pendapatan bersih propertinya.

Buku: (Market Analysis for Real Estate Concepts and Applications in Valuation and Highest and Best Use, by Stephen F. Fanning, MAI)

Pengertian SPI Edisi VII-2018, KPUP 10.0: penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU) didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu asset, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diizinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut.

Suatu properti dikatakan HBU harus memenuhi 4 kriteria:
1.      Physically possible, secara fisik dimungkinkan
2.      Legally permissible, secara legal diizinkan
3.      Financially feasible, layak secara finansial
4.      Maximally productive, produktivitas maksimum (menghasilkan nilai tertinggi)
Pendekatan biaya > pendekatan pendapatan maka NPV negatif (-)
Dicari return tertinggi. Yang menghasilkan nilai tanah yang tertinggi.

-          HBU ditentukan dari prespektif pelaku pasar (market participant)
-          HBU dari aset yang diakuisisi dalam suatu kombinasi bisnis mungkin berbeda dengan tujuan penggunaan aset oleh pihak pembeli.
-          Dalam beberapa kasus, suatu entitas menggunakan suatu aset bersama dengan aset lainnya untuk tujuan penggunaan yang berbeda dengan HBU-nya. Nilai dari aset yang diperhitungkan mengasumsikan penggunaan saat ini.
-          Harus diperhatikan bahwa HBU dari aset akan menentukan premis penilaian yang akan digunakan untuk mengukur nilai wajar dari aset, secara khusus diatur:
ü  HBU dari aset “dalam penggunaan”, apabila aset akan menghasilkan nilai maksimum secara prinsip kepada pelaku pasar melalui penggunaannya yang dikombinasikan dengan aset dan liabilitas lainnya sebagai suatu group.
ü  HBU dari aset “dalam pertukaran”, apabila aset akan menghasilkan nilai maksimum secara prinsip kepada pelaku pasar melalui penggunaannya secara terpisah (stand-alone-basis).

Ada 2 kondisi yang dihadapi:
HBU as Though Vacant (Kosong)
·         Apakah sebaiknya tanah dikembangkan atau dibiaarkan kosong?
·         Apabila tetap kosong, kapan pengembangan masa depan akan menguntungkan?
·         Jika sebaiknya dikembangkan, opsi pengembangan seperti apa yang sebaiknya dilakukan dan kapan waktunya?
Apa yang the best use untuk bisa dibangun diatas tanah itu?

HBU Property as Improved (Sudah dikembangkan) – Penilai hanya testing saja.
·         Apakah pengembangan yang ada dipertahankan, dimodifikasi, atau dibongkar untuk penggunaan yang lain?
·         Apabila dilakukan modifikasi atau dibongkar, kapan modifikasi atau pengembangan kembali dilaksanakan?
Apakah bangunan properti yang berdiri diatas tanah saat ini masih HBU untuk dilanjutkan oleh properti itu?
Tes dan mencari harus dilakukan dengan menggunakan 4 kriteria HBU.

6 tahapan dan 4 kriteria dalam memnentukan HBU.
Yang paling urgent di tahap ke 2, analisis yang paling penting. Karena akan menjawab 2 pertanyaan apa yang Physically possible dan Legally permissible. Harus dilakukan on site.

Misal:
Peruntukan: Komersial
KDB: 60%
KLB: 3
Max. ketinggian: 10 lt
GSB: 10 m



Legally permissible à 60% x 2000 m2 = 1200 m2
Physically possible
A Tanah tersedia untuk dibangun sebesar 1600 m2
B Tanah tersedia untuk dibangun sebesar 1000 m2

Legally permissible: menjawab secara legal apa yang diizinkan untuk dibangun diatas tanah itu.
Ruang kota dibagi dalam 5 peruntukkan (zona):
1.      Wisma (permukiman)
2.      Karya (komersial)
3.      Marga (jalan dan jembatan)
4.      Suka (fasilitas umum dan sosial)
5.      Penyempurnaan (jalur hijau, taman kota, makan, waduk, tempat pengolaan air)
Diatur di Rencana Umum Tata Ruang (RUTR) à Rencana Bagian Wilayah Kota (RBWK) à Rencana Terinci Kota (RTK)
RUTR masih bersifat umum. Zona wisma. Bukan berarti semua tanah untuk permukiman. Pasti ada komersial, jalan, fasilitas umum, jalur hijau dll.

Apapun peruntukkan tanah pasti ada nilai komersialnya.

Ekuivalen data pembanding dilihat dari peruntukkan yang sama, walau beda lokasi.

Physically possible: memungkinkan secara fisik.
Financially feasible: layak secara finansial.

Tanah punya potensi untuk dikembangkan maka dilakukan analisis.

Analisis Lokasi
Analisis Pasar
Alternatif Opsi Pengembangan à Develop Financial Analysis
Financial Analysis dianjurkan menggunakan metode DCF.

Penilaian untuk optimalisasi aset.

Analisis Lokasi menjawab pertanyaan dalam physically possible dan legally permissible.
Ada 6 lingkup analisis, dibuat SWOT untuk masing-masing.
Lokasi lebih kepada improvisasi dari orang itu sendiri.
Yang mencerminkan kondisi lokasi itu terhadap si pembaca analisa itu. Pemikiran dari makro ke mikro.
Luas selalu dihubungkan dengan dimensinya (ukuran).

Jika GSB tidak ada dapat memakai perhitungan umum yaitu ½ ROW + 1

Present value – terminal value (nilai tanah dan bangunan)

Analisis Pasar
Supaya mendapat alternatif pengembangannya
Masing-masing dibuat analisis pasar.

Analisis Keuangan
Kelayakan nilai productivity yang maksimum.
Cash flow sama dengan analisis investasi.
HBU cukup sampai di NOI.
Market rent ≥ feasibility rent à layak
Market rent < feasibility rent à belum layak
R = NOI / Total investment
NOI = R x Total investment

Cara pakai kalkulator
1/(1+i) hasilnya --- keluar hasil tekan = untuk tahun selanjutnya

Praktiknya tidak bisa dipakai di Indonesia – user prices sales method

Di Indonesia hanya bisa menggunakan Land Residual Method.
Dilihat tanahnya sebagai apa:
Aset Investasi gunakan Land Residual Method
Aset Inventori/Dagangan gunakan Land Development Method

Land residual method – tanah dihitung sendiri dengan asumsi dibangun.

RS – Bed occupancy
Hotel – Room occupancy
Menilai properti komersial bukan hanya melihat IMB, dilihat izin operasional.

Analisa Pasar Properti untuk penilaian
Dahului dengan analisis kependudukan dan analisis ekonomi.

Pasar: tempat terjadinya transaksi antara penjual dan pembeli untuk mempertukarkan barang/jasa.


Karakteristik Pasar Properti
1.      Memiliki daya monopoli lokasi
2.      Bukan merupakan pasar persaingan sempurna
3.      Permintaan properti merupakan permintaan turunan
4.      Pasokan tidak elastis
5.      Pasarnya tersegmentasi dan bersifat lokal

6.      Sangat dipengaruhi faktor eksternalitas


Siklus Pasar Properti
1.      Boom market
2.      Over building/supply
3.      Sewa menurun
4.      Pasar jenuh
5.      Tightened funding
6.      Less construction
7.      Reduced funding
8.      Recession
9.      Minimal construction
10.  Increasing absorption
11.  Stabilizing rent
12.  Recovery
13.  Increasing rent
14.  Funding available
15.  Increasing construction

16.  Excess funding

Alasan mengapa perlu memahami pasar properti:

  • memahami kondisi pasar properti yang sebenarnya
  • memahami posisi pasar dalam kaitannya dengan siklus pasar properti
  • kondisi pasar sangat berpengaruh terhadap nilai properti
  • nilai yang dihasilkan adalah nilai pasar, sehingga nilainya harus mencerminkan kondisi pasar

Retail jangan pakai data sekunder untuk mikro, pakai data primer. Ditanya pengeluaran.

Popular posts from this blog

Materi SKB CPNS

SPI 106 – Pendekatan dan Metode Penilaian

Penggunaan Lahan & Performa Kota