Highest and Best Use, Analisa Pasar
Highest
and Best Use
Pemahaman harus
komprehensif.
Bukan hanya satu variabel,
tapi dilihat variabel yang lain.
Regulary possible, Physically
possible.
Nilai yang akan
dikeluarkan basisnya adalah nilai pasar. Harus mempertimbangkan HBU.
Kalau tanah kosong, ada
bangunan. Maka bangunan menjadi pengurang untuk menilai tanah tersebut.
Market value for existing
use, bangunan dihilangkan untuk tanah komersial.
Ada hotel dengan 100
kamar, tanah 1 ha/ 100 kamar, 2 ha. digunakan pendekatan pendapatan. Nilainya present
value dari future income.
Present value sama.
HBU à
butuh tanah seberapa untuk hotel kamar 100?
Harus dihasilkan operating
asset, tidak ada pengaruh dengan pendapatan bersih propertinya.
Buku: (Market Analysis
for Real Estate Concepts and Applications in Valuation and Highest and Best Use,
by Stephen F. Fanning, MAI)
Pengertian SPI Edisi
VII-2018, KPUP 10.0: penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU) didefinisikan
sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu asset, yang
secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum
diizinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari
properti tersebut.
Suatu properti dikatakan HBU
harus memenuhi 4 kriteria:
1.
Physically possible, secara fisik
dimungkinkan
2.
Legally permissible, secara legal
diizinkan
3.
Financially feasible, layak secara
finansial
4.
Maximally productive, produktivitas
maksimum (menghasilkan nilai tertinggi)
Pendekatan biaya >
pendekatan pendapatan maka NPV negatif (-)
Dicari return tertinggi. Yang
menghasilkan nilai tanah yang tertinggi.
-
HBU ditentukan dari prespektif pelaku
pasar (market participant)
-
HBU dari aset yang diakuisisi dalam suatu
kombinasi bisnis mungkin berbeda dengan tujuan penggunaan aset oleh pihak
pembeli.
-
Dalam beberapa kasus, suatu entitas
menggunakan suatu aset bersama dengan aset lainnya untuk tujuan penggunaan yang
berbeda dengan HBU-nya. Nilai dari aset yang diperhitungkan mengasumsikan
penggunaan saat ini.
-
Harus diperhatikan bahwa HBU dari aset
akan menentukan premis penilaian yang akan digunakan untuk mengukur nilai wajar
dari aset, secara khusus diatur:
ü HBU
dari aset “dalam penggunaan”, apabila aset akan menghasilkan nilai maksimum
secara prinsip kepada pelaku pasar melalui penggunaannya yang dikombinasikan
dengan aset dan liabilitas lainnya sebagai suatu group.
ü HBU
dari aset “dalam pertukaran”, apabila aset akan menghasilkan nilai maksimum
secara prinsip kepada pelaku pasar melalui penggunaannya secara terpisah (stand-alone-basis).
Ada 2 kondisi yang
dihadapi:
HBU as Though Vacant
(Kosong)
·
Apakah sebaiknya tanah dikembangkan atau
dibiaarkan kosong?
·
Apabila tetap kosong, kapan pengembangan
masa depan akan menguntungkan?
·
Jika sebaiknya dikembangkan, opsi
pengembangan seperti apa yang sebaiknya dilakukan dan kapan waktunya?
Apa yang the best use
untuk bisa dibangun diatas tanah itu?
HBU Property as Improved
(Sudah dikembangkan) – Penilai hanya testing saja.
·
Apakah pengembangan yang ada
dipertahankan, dimodifikasi, atau dibongkar untuk penggunaan yang lain?
·
Apabila dilakukan modifikasi atau
dibongkar, kapan modifikasi atau pengembangan kembali dilaksanakan?
Apakah bangunan properti
yang berdiri diatas tanah saat ini masih HBU untuk dilanjutkan oleh properti
itu?
Tes dan mencari harus
dilakukan dengan menggunakan 4 kriteria HBU.
6 tahapan dan 4 kriteria
dalam memnentukan HBU.
Yang paling urgent di tahap
ke 2, analisis yang paling penting. Karena akan menjawab 2 pertanyaan apa yang Physically
possible dan Legally permissible. Harus dilakukan on site.
Misal:
Peruntukan: Komersial
KDB: 60%
KLB: 3
Max. ketinggian: 10 lt
GSB: 10 m
Legally permissible à
60% x 2000 m2 = 1200 m2
Physically possible
A Tanah tersedia untuk
dibangun sebesar 1600 m2
B Tanah tersedia untuk
dibangun sebesar 1000 m2
Legally permissible:
menjawab secara legal apa yang diizinkan untuk dibangun diatas tanah itu.
Ruang kota dibagi dalam 5
peruntukkan (zona):
1.
Wisma (permukiman)
2.
Karya (komersial)
3.
Marga (jalan dan jembatan)
4.
Suka (fasilitas umum dan sosial)
5.
Penyempurnaan (jalur hijau, taman kota,
makan, waduk, tempat pengolaan air)
Diatur di Rencana Umum Tata
Ruang (RUTR) à Rencana
Bagian Wilayah Kota (RBWK) à Rencana Terinci Kota (RTK)
RUTR masih bersifat umum.
Zona wisma. Bukan berarti semua tanah untuk permukiman. Pasti ada komersial,
jalan, fasilitas umum, jalur hijau dll.
Apapun peruntukkan tanah
pasti ada nilai komersialnya.
Ekuivalen data pembanding
dilihat dari peruntukkan yang sama, walau beda lokasi.
Physically possible:
memungkinkan secara fisik.
Financially feasible:
layak secara finansial.
Tanah punya potensi untuk
dikembangkan maka dilakukan analisis.
Analisis Lokasi
Analisis Pasar
Alternatif Opsi
Pengembangan à
Develop Financial Analysis
Financial Analysis
dianjurkan menggunakan metode DCF.
Penilaian untuk optimalisasi
aset.
Analisis Lokasi menjawab
pertanyaan dalam physically possible dan legally permissible.
Ada 6 lingkup analisis, dibuat
SWOT untuk masing-masing.
Lokasi lebih kepada
improvisasi dari orang itu sendiri.
Yang mencerminkan kondisi
lokasi itu terhadap si pembaca analisa itu. Pemikiran dari makro ke mikro.
Luas selalu dihubungkan
dengan dimensinya (ukuran).
Jika GSB tidak ada dapat
memakai perhitungan umum yaitu ½ ROW + 1
Present value – terminal
value (nilai tanah dan bangunan)
Analisis Pasar
Supaya mendapat alternatif
pengembangannya
Masing-masing dibuat
analisis pasar.
Analisis Keuangan
Kelayakan nilai productivity
yang maksimum.
Cash flow sama dengan
analisis investasi.
HBU cukup sampai di NOI.
Market rent ≥ feasibility
rent à
layak
Market rent <
feasibility rent à belum layak
R = NOI / Total
investment
NOI = R x Total
investment
Cara pakai kalkulator
1/(1+i) hasilnya ---
keluar hasil tekan = untuk tahun selanjutnya
Praktiknya tidak bisa
dipakai di Indonesia – user prices sales method
Di Indonesia hanya bisa
menggunakan Land Residual Method.
Dilihat tanahnya sebagai
apa:
Aset Investasi gunakan
Land Residual Method
Aset Inventori/Dagangan
gunakan Land Development Method
Land residual method –
tanah dihitung sendiri dengan asumsi dibangun.
RS – Bed occupancy
Hotel – Room occupancy
Menilai properti
komersial bukan hanya melihat IMB, dilihat izin operasional.
Analisa Pasar Properti
untuk penilaian
Dahului dengan analisis
kependudukan dan analisis ekonomi.
Pasar: tempat terjadinya
transaksi antara penjual dan pembeli untuk mempertukarkan barang/jasa.
Karakteristik Pasar
Properti
1.
Memiliki daya monopoli lokasi
2.
Bukan merupakan pasar persaingan sempurna
3.
Permintaan properti merupakan permintaan
turunan
4.
Pasokan tidak elastis
5.
Pasarnya tersegmentasi dan bersifat lokal
6.
Sangat dipengaruhi faktor eksternalitas
Siklus Pasar Properti
1.
Boom market
2.
Over building/supply
3.
Sewa menurun
4.
Pasar jenuh
5.
Tightened funding
6.
Less construction
7.
Reduced funding
8.
Recession
9.
Minimal construction
10.
Increasing absorption
11.
Stabilizing rent
12.
Recovery
13.
Increasing rent
14.
Funding available
15.
Increasing construction
16.
Excess funding
Alasan mengapa perlu memahami pasar properti:
- memahami kondisi pasar properti yang sebenarnya
- memahami posisi pasar dalam kaitannya dengan siklus pasar properti
- kondisi pasar sangat berpengaruh terhadap nilai properti
- nilai yang dihasilkan adalah nilai pasar, sehingga nilainya harus mencerminkan kondisi pasar
Retail jangan pakai data
sekunder untuk mikro, pakai data primer. Ditanya pengeluaran.
